교육 프리미엄...입지 가치 평가 필수 요소!

기존 자료의 추가 분석만으로도
세상 어디에도 없는 새로운 의미들이 도출되는 걸 보며
빅 데이터의 활용은 끝도 없이 지속되겠구나 하는 생각을 해 봅니다.

하지만 
통계 자료의 해석은 해석하는 연구원의 인사이트가 가장 중요하다는 말씀을 드렸습니다.
숫치가 가지고 있는 의미를 단순히 높다 낮다고 평가해서는 안되고
그 숫치에 담긴 사람들의 히스토리를 끄집어 내는 능력이 필요합니다.

같은 통계, 같은 숫자를 보면서도
폭락주의자가 될수도 있고, 폭등주의자도 될 수 있기 때문입니다.

오늘은 교육환경 프리미엄을 파악하기 위한
몇가지 통계 분석 자료입니다.

교육환경이 입지 선택에 어떤 영향을 주는 지를 파악하기 위해
통계청의 국내인구이동통계연보 자료를 활용하여 분석하여 보았습니다.

주민등록 전입신고를 할 때마다 간단한 설문 조사를 합니다.
세대가 이동을 하는 주요 이유는 아래와 같습니다.

세대 이동의 7가지 이유 중
가장 큰 이유는 주택 관련 사항입니다.
내 집 마련, 계약기간 종료, 주택 규모 변경, 재개발/재건축 이주 수요 등이
주된 이유로 조사되었습니다.

두번째 이유는 가족 관련 사항입니다.
결혼/이혼/별거, 분가/독립/합가 등의 이유입니다.

세번째 이유는 직업 관련 사항입니다.
말 그대로 취업이나 사업 차 이동을 한 경우죠.

이 3가지 경우가 87%의 이동 이유입니다.
거의 대부분의 세대에 해당됩니다.

하지만,
오늘 설명드리려고 하는 이유는 교육 목적으로 이동한 사례 분석입니다.
비율로만 보면 3.6% 밖에 되지 않습니다.

어라?
교육 때문에 이사하는 경우가 생각보다 적네! 라고 생각하실 겁니다.
실제 그렇습니다.
하지만 단순히 비율로만 그 중요도를 판단해서는 안됩니다.
선택하는 과정에서 투입되는 의지의 밀도가 완전 다르기 때문입니다.

주택, 가족, 직업은 일반적인 이동 이유입니다.
자연스러운 이동이라는 의미입니다.

하지만, 교육은 일반적인 이동이 아닙니다.
굳이 어렵게 선택을 해야 하는 조건입니다.
교육으로 이동을 결정하기 까지는 
더 많은 심사숙고와 더 어려운 의사결정 과정을 거쳐야 하기 때문입니다.

따라서, 3.6%라 하더라도
3.6%의 선택을 받은 입지는
교육 환경이 매우 중요한 프리미엄을 주는 곳이라는 의미입니다.
이것이 그대로 시세에도 반영이 되는 것이구요.

따라서,
어떤 지역으로 전입이 많이 되었는지 분석하는 것은 의미있는 통계 활용이 될 것입니다.
교육의 이유로 전입이 많이 된 지역의 순위는 아래와 같습니다.

어라? 관악구가 1등, 동작구가 2등, 성북구가 3등?
결과가 기대와는 좀 다르지요?

최연규 객원연구원과 빠숑 연구원은
이 통계 결과가 상당히 놀랍고도 재미있었습니다.
지적 호기심이 발동하여
좀더 세부 데이터 분석 단계까지 들어가 보기로 했지요.

교육의 이유에도 2가지로 분류를 할 수 있었습니다.
상급학교로의 진학과 자녀 교육 때문에 라는 두가지 이유였습니다.

가설을 세웠습니다.
상급학교로의 진학은 아마도 대학교 진학으로 이주해온 1인 세대일 가능성이 높지 않을까?
2인 이상 가족 세대일 경우는 자녀교육 때문일 가능성이 높을 것이다.

그래서, 1인 가구와 2인 이상 세대로 데이터를 나누는 작업을 실시했습니다.
통계청에서는 전체 데이터를 제공해 주기 때문에
데모 분석을 할 수 있습니다.
물론 시간이 많이 걸리지요.
(아놀드근육 최연규 객원 연구원이 정말 고생 많이 했습니다)

1인 세대와 2인 이상 세대를 분리한 결과
의미있는 통계 분석 결과를 도출할 수 있었습니다.

관악구에는 서울대학교가 있구요,
동작구에는 중앙대학교가 있습니다.
동대문구에는 경희대/외대/시립대 등이 있구요,
성북구에는 고려대, 국민대, 성신여대 등이 있지요.

1인 세대 교육 관련 이동 상위 순위는
예상대로 대학교 인근 지역이었구요.

2인 세대, 즉 학년층 자녀와의 동거 세대의 이동 상위 순위 지역은
강남구, 양천구, 서초구, 송파구 순이었습니다.

좀더 세부적으로 동 단위까지 들어가 보기로 했습니다.

먼저 대치동입니다.
교육 목적으로 강남구로 이주해 온 세대중 41.7%가 대치동으로 갑니다.
주로 강남구 내에서의 이동이 36%로 가장 많구요,
이어서 송파구, 서초구, 분당구, 광진구 등의 지역에서 많이 이주해 옵니다.

다음은 목동입니다.
양천구로 교육목적으로 이주해 온 세대 중 45.5%가 목동으로 옵니다.
주로 양천구, 강서구, 영등포구, 구로구, 마포구에서 이주해 옵니다.

마지막으로 중계동입니다.
노원구 중 43.5%가 교육 때문에 중계동을 선택하고 있으며,
노원구, 도봉구, 의정부시, 성북구 지역에서 주로 이주해 옵니다.

대단히 많은 데이터를 전달해 드렸습니다.
오늘 정리해 드린 데이터로
어떤 활용을 할 수 있을까요?

지역별 접근 방법이 달라야 한다는 것을 눈치 채셨습니까?

몇가지 포인트가 정리해 보겠습니다.

1. 1인 가구 강세 지역과 2인 이상 세대 강세 지역은 다르다.
2. 교육 관련 프리미엄도 지역별로 다르다.
3. 배후 수요지도 다르다.
4. 그 강도도 다르다.

따라서,
관악구, 동작구, 동대문구는 OOO 부동산 위주로 접근하시는 것이 1차 방법이 될 것이구요.
강남구, 양천구, 서초구는 OO 아파트가 인기가 가장 많겠구나 라는 것이지요.

이건 기본적인 전략이구요.

위의 데이터만으로도
그 외의 지역별 세부 공략 방법이 구체적으로 떠오르셔야 합니다.

교육 관련 이동 이유 통계 분석 만으로도
책 몇권은 나오겠지요? ^^

빅데이터의 세계의
이렇게 넓고도 깊답니다.